Encadrement du loyer des locaux commerciaux en pied d’immeuble : les règles à connaître

Face à la hausse des loyers des locaux commerciaux, l’encadrement de ces derniers est devenu un enjeu majeur pour les propriétaires et les locataires. Cet article vous présente les principales règles applicables en matière d’encadrement du loyer pour les locations de locaux commerciaux en pied d’immeuble.

Les spécificités des baux commerciaux

Avant de se pencher sur l’encadrement du loyer, il convient de rappeler que les baux commerciaux sont soumis à un statut particulier, qui se distingue notamment des baux d’habitation. En effet, le principal objectif du statut des baux commerciaux est de protéger le fonds de commerce, c’est-à-dire l’ensemble des éléments permettant l’exercice d’une activité professionnelle. Parmi ces éléments figurent notamment le droit au bail et la clientèle.

C’est pourquoi la durée minimale d’un bail commercial est fixée à 9 ans, avec une possibilité pour le locataire de donner congé tous les 3 ans. La révision du loyer est également encadrée par la loi, afin d’éviter que le coût du local ne mette en péril l’activité du commerçant.

Les principes généraux de fixation et de révision du loyer

La fixation initiale du loyer dépend principalement de la liberté contractuelle entre le propriétaire et le locataire. En effet, aucune règle spécifique n’encadre le montant du loyer au moment de la conclusion du bail commercial. Toutefois, la révision du loyer en cours de bail est soumise à certaines conditions.

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Tout d’abord, la révision triennale du loyer ne peut intervenir que si le bail prévoit une clause de révision. En l’absence d’une telle clause, le loyer restera inchangé pendant toute la durée du bail. De plus, la révision ne peut avoir pour conséquence de porter le loyer à un montant supérieur à celui résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou, à défaut, de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Enfin, lors du renouvellement du bail, le principe est que le loyer doit être fixé à la valeur locative. Toutefois, si cette valeur est supérieure au dernier loyer acquitté, la hausse ne pourra pas dépasser 10 % par an si le locataire est une petite entreprise et 50 % par an s’il s’agit d’une grande entreprise.

L’intervention des pouvoirs publics dans l’encadrement du loyer

Les pouvoirs publics ont également mis en place des mécanismes permettant d’encadrer les loyers des locaux commerciaux en pied d’immeuble. Parmi ces dispositifs figurent notamment les zones de protection du commerce de proximité (ZPCP) et les zones d’aménagement concerté (ZAC).

Les ZPCP sont définies par les communes et ont pour objectif de préserver la diversité commerciale et artisanale en limitant l’installation de certaines activités, notamment les grandes surfaces. Dans ces zones, le loyer des locaux commerciaux peut être plafonné, afin d’éviter que leur coût ne constitue un obstacle à l’installation de petits commerces.

De même, dans les ZAC, les collectivités territoriales peuvent imposer des règles spécifiques en matière de loyers, afin d’encourager le développement d’un commerce équilibré et diversifié. Ces règles sont définies dans le cahier des charges de la ZAC et s’imposent au propriétaire du local commercial.

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Le recours à la commission départementale de conciliation

En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire sur le montant du loyer ou sa révision, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance a pour mission de favoriser la résolution amiable des litiges relatifs aux baux commerciaux. Elle est composée de représentants des bailleurs et des locataires, ainsi que d’un président nommé par le préfet.

La saisine de la commission est gratuite et n’est soumise à aucun formalisme particulier. Toutefois, son avis n’est pas contraignant et les parties restent libres de saisir le juge en cas d’échec de la conciliation.

En résumé, l’encadrement du loyer des locaux commerciaux en pied d’immeuble repose principalement sur la réglementation applicable aux baux commerciaux, avec des mécanismes spécifiques de révision triennale et de fixation lors du renouvellement. Les pouvoirs publics interviennent également à travers les ZPCP et les ZAC, tandis que la commission départementale de conciliation offre une voie de résolution amiable des litiges.